Fallbeschreibung 02: Ein Mieter lässt eine Wohnung über Jahre hinweg stark verkommen. Den Lüfter im innenliegenden Bad reinigt er nicht. Obwohl im das bekannt ist, dass dies zu seinen Pflichten gehört. Die Luftfeuchtigkeit steigt daher kontinuierlich. In den Fensterlaibungen entstehen Schimmelpilze, Putz fällt von der Wand und Farbe blättert ab. Insgesamt gerät die Wohnung dadurch in einen schlechten Zustand. Statt pflichtgemäß nun den Vermieter zu informieren, greift der Mieter zunehmend zu einem chlorhaltigen Mittel und versucht damit der Sache Herr zu werden. Dieser Versuch misslingt. Durch dieses Vorgehen verschärft sich die Situation: Die zusätzliche Flüssigkeit des Mittels, das in großen Mengen ausgebracht wird, erhöht die Feuchtigkeit im System weiter. Der Verpflichtung, den Schaden umgehend an den Vermieter zu melden kommt er nicht nach.
Der Wendepunkt
Vor der Wohnungsübergabe betritt der Vermieter das erste Mal nach vielen Jahren das Appartement. Dabei zeigt sich das ganze Ausmaß des Schadens. Die Wohnung befindet sich in einem stark heruntergewirtschafteten Zustand. Der Eigentümer plant bereits den Verkauf der Wohnung und beauftragt eine namhafte Sanierungsfirma. Alle notwendigen Maßnahmen, das Appartement wieder in seinen ursprünglichen Zustand zu veretzen, fließen in ein Angebot ein.
Die Renovierungskosten der Fachfirma summieren sich am Ende auf über 12.000 €. Ziel ist es: Herstellung des Appartements in einen einwandfreien Zustand.
Verkauf und erste Zweifel
Der Käufer kennt die ganze Vorgeschichte, wie es dazu kam. Es war in diesem Fall keine Haverie oder ein baulicher Mangel. Tatsächlich war es hier einer der Fälle in dem das Nutzungsverhalten des Mieters zu einem desolaten Zustand der Wohnung führte. Der Verkäufer entbindet die Sanierungsfirma von der Schweigepflicht und der potentielle Käufer hat noch vor Abschluss des Kaufvertrages die Möglichkeit, vorab mit der Sanierungsfirma zu sprechen. Der Kauf kommt dann zustande. Dennoch bleiben bei dem Käufer Zweifel zurück. Um diese Zweifel auszuräumen beauftragt der Käufer eine bauforensische Untersuchung. Er möchte auf Nummer sicher gehen.
Bauforensik vs. Labor
Die Einschätzung der bauforensischen Untersuchung fällt kritisch aus. Die seinerzeit entstandenen Schimmelpilze wurden möglicherweise lediglich überstrichen, die Wohnung sei in diesem Zustand nicht bewohnbar. Sollte das Sanierungsunternehmen hier nur kosmetisch gearbeitet haben, anstatt alles fachgerecht zu sanieren, müsse die Sanierungsfirma nachbessern auf eigene Kosten. Eine Laboranalyse erfolgt auf die erste Einschätzung der Bauforensik zunächst nicht. Dem Käufer ist dabei aber nicht wohl. Er ist verständlicherweise verunsichert. In einem nächsten Schritt werden Proben von den verdächtigen Stellen genommen und labortechnisch untersucht. Das soll Klarheit bringen über die Situation, wie sie nun wirklich in dem Appartement vorherrscht. Das Ergebnis dieser Untersuchung besagt: Keine nachweisbaren Schimmelpilze (KBE). Auch eine zweite Analyse bestätigt dieses Resultat.
Das Dilemma
Jetzt entsteht ein klassischer Konflikt der Bauforensik und der Käufer und künftige Vermieter steckt in einem echten Dilemma. Ist die Wohnung nun vermietbar? Hat die Bauforensik auf eine falsche Fährte geführt? Oder hat das Sanierungsunternehmen wirklich nicht gut gearbeitet? Wie soll sich der Käufer nun verhalten?
- Visuelle und technische Hinweise deuten auf ein Problem hin
- Laboranalysen liefern keinen Nachweis
UV-Licht kann Auffälligkeiten sichtbar machen, die aber weiter nicht bewiesen werden können. Der belastbare Nachweis bleibt zur Bewertung bleibt somit aus.
Der Käufer steht vor einer unsicheren Entscheidung:
- Liegt ein verdecktes Problem vor?
- Oder handelt es sich um Fehlinterpretationen der sichtbaren Spuren?
Fazit: Dieser Fall beschreibt eine missliche Situation. Es wird deutlich, die Bauforensik, die seit einigen Jahren zum Einsatz kommt ist nicht das „Ei des Kolumbus“. Am Ende werden viele Einzeldaten zu einer sachverständigen Aussage führen. Eines macht die Sache jedoch deutlich. Eine Beurteilung ausschließlich auf ein positives UV-Ergebnis basieren zu lassen ist schwierig und wird diesen komplexen Fragestellungen nicht gerecht.